집 주인이 보증금 안 주면 어떻게 하지?
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집 주인이 보증금 안 주면 어떻게 하지?

2023-05-02

전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.

보증금을 지키는 방법이 있지. 아래의 내용처럼 5단계를 거쳐 차근차근 준비해봐. 일명 <보증금 사수하는 법 3단계>야.

Step 1 계약 해지 의사 알리기 (계약만료 2개월 전)
Step 2 임차권등기명령 신청/확인 (계약만료+1일)
Step 3 전세금반환보증보험 신청 (계약만료+1개월)

내용증명이나 공시송달을 해야 해. 무슨 말인지 모르겠다고? 뒤에서 설명해 줄게.

‘계약 해지’ 연락은 언제 하면 돼?

계약만료일이 언제든 네가 원할 때 계약을 해지할 수 있어. 하지만 늦어도 계약이 만료되기 2~6개월 전에는 임대인에게 ‘계약을 해지하고 싶다고' 알리는 게 일반적이지.

단, 계약 해지 의사는 임대인에게 ‘도달’했을 때 효력이 생긴다는 걸 잊지 마. 즉 ‘동의’한다는 답장을 꼭 받아야 해. 하지만 묵시적 갱신이거나 계약갱신청구권을 쓴 상태라면? 상황이 달라져. 계약 해지 통지 후 3개월이 지나면 바로 효력이 생기고.
앞에서 집주인과 연락이 되지 않을 때, 내용증명이나 공시송달을 할 수 있다고 했지. 내용증명과 공시송달이 뭔지, 어떻게 하면 되는지 알려줄게.

‘내용증명’부터 알려줘!

발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해 주는 서비스야. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 알아두면 유용하지. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있어.

임대인에게 내용증명우편을 보낸 그 자체가 피해 사실을 입증하는 증거물이 되는 셈. 그 안엔 “보증금을 제때 반환하지 않아 생긴 손해에 대한 책임이 임대인에게 있음을 고지합니다”라고 쓰면 돼.

내용증명우편이 되돌아왔다면 그 이유가 뭔지 확인할 수 있게 한두 번 더 보내는 게 좋아. 임대인이 이사했거나(이사 불명) 주소를 잘못 적었을(주소 불명) 수도 있거든. 만약 임대인이 내용증명우편 수취를 거부했다면(수취 거부) 다음 스텝인 ‘공시송달’로 가자.

공시송달은 또 뭐야?

임대인의 주소를 모르거나, 임대인이 내용증명우편 수취를 거부하고 계속 돌려보낼 때 쓰면 좋은 제도야. 그럴 때 그 내용을 법원 게시판에 올려 송달했다고 간주하는 거지. 이걸 신청하고 약 2주가 지나면 내용증명우편을 보낸 것과 같은 효력이 생겨.

임차권등기명령이 뭐야?

피치 못한 사정으로 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 짐을 빼야 할 때 유용한 제도야. 이걸 신청하면 법원은 네게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨줘. 이후에 오는 변화?

① 등기사항증명서에 등기돼(빨간 줄) 임대인을 압박할 수 있어. ② 네가 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되고 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생겨 ④ 전셋집을 담보로 임대인이 대출받기도 어려워지지. 단, 네게 이사할 여윳돈이 없다면 무용지물이라는 것이 이 제도의 허점이야.

임대인의 동의는 필요 없어?

필요 없어. 너 혼자 전셋집 소재지 관할 지방법원에 가서 신청할 수 있어. 열흘 정도면 전셋집의 등기사항증명서에 네 권리가 기재되고, 그 후엔 굳이 집을 점유하지 않아도 대항력이 생기지.

또 계약만료 후 돌려받지 못한 보증금에 대한 이자(법정이율 5%)도 임대인에게 청구할 수 있고. 여기서 중요한 사실 하나. 임차권등기명령을 마치면 임대인에게 열쇠와 도어록 비번을 넘기도록 해. 열쇠를 반납하고 비번을 알려준 다음날부터 지연이자 청구를 할 수 있거든. 이제 마지막으로 미리 가입한 전세금반환보증보험에 보증이행청구를 해야 해. 혹시 모를 일을 대비해 보증금을 돌려받기 위해 해야 하는 거지.

보증금은 무조건 돌려받는 건 줄 알았는데..

아니야. 심사에서 거절되면 보험료를 꼬박꼬박 냈어도 보증금을 못 돌려받을 수 있어. 보증 기관에서 보증금을 받으려면 대항력을 갖추는 건 필수야.

① 확정일자 ② 전입신고 ③ 점유(거주) 3종 세트는 기본. 이따금 너처럼 보증보험만 믿고 계약기간이 끝나자마자 짐을 빼는 사람이 있는데, 짐을 빼면 대항력을 잃을 수 있으니 주의해야 해. 참고로 HUG 보증보험(전세보증금반환보증)의 경우 통상 계약종료일 기준 두 달은 지나야 보증금을 돌려받을 수 있어.

최후의 수단으로 보증금반환청구소송이 남아 있어. 보통 임대인과 임차인의 갈등이 극에 달했을 때 사용하는 방법이지. 하지만 소송은 아무래도 시간과 비용이 많이 드니 가능한 한 임차권등기명령이나 전세금반환보증보험으로 해결하는 게 좋겠지.

  • 부동산 뉴스레터 '부딩'과 함께 만든 콘텐츠입니다.

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